● 분양광고가 계약 내용에 포함되는 경우의 시행사 책임
지난번에는 분양광고 내용의 분양계약 편입 문제에 대해 알아 봤는데요. 이번에는 허위∙과장 분양광고에 대한 시행사의 책임에 대해 살펴보겠습니다. 분양광고가 계약 내용에 포함되는 경우 시행사는 아래와 같은 책임을 부담할 수 있습니다.
1) 채무불이행책임
예를 들어 “고품격 마감재”, “천연대리석 아트월”, “ㄱ자형 싱크대”등을 광고하였으나, 시공불량의 하자가 있다면 채무불이행 책임을 지게 됩니다.
2) 하자담보책임
분양자는 분양광고대로 시공되지 아니한 하자 또는 미시공 부분에 대한 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.
3) 분양계약 해제
분양광고와 달리 “수입명품아울렛” 등이 입점되지 아니하고, 분양점포의 위치가 일방적으로 변경된 경우에는 이를 이유로 분양계약 해제가 가능할 것입니다.
4) 판례의 경향
아파트분양광고 내용 중 분양계약으로 편입된 내용에 대해서는 분양자가 계약책임으로 채무불이행책임과 하자담보책임을 지게 되므로 손해배상청구와 계약해제가 가능합니다.
그러나 이행하지 못한 채무가 경미한 경우에는 계약해제를 인정하지 않게 됩니다. 다만, 상가분양의 경우 분양광고상의 투자가치를 확보하기 힘든 사정이 현저하다면 주된 채무의 불이행으로 보아 계약해제를 인정하기도 합니다.
● 사기를 이유로 한 분양계약 취소 문제
사기를 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는 분양광고 내용이 기망행위에 해당하여야 하는데, 판례의 입장은 대체적으로 아래와 같습니다.
“거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우” → 기망행위에 해당
“입지조건에 관한 아파트 분양광고의 경우, 계획이 추진될 것이 확실한 것으로 오인할 수 있는 표현을 사용하면서도 그 계획의 변경이나 폐지 가능성을 고지하지 않는 등 계획의 실현 가능성을 현저하게 왜곡하였다고 평가할 수 있는 정도에 이른 경우” → 기망행위에 해당
● 착오를 이유로 한 분양계약 취소 문제
착오를 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는, 만약 계약 체결 당시 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라는 정도에 이르러야 합니다.
특히 입지조건에 관한 아파트 분양광고에서 판례는,
① 일반적인 소비자라면 광고에 나온 사실을 그대로 받아들이지는 않는 점.
② 주변의 개발사업들은 해당시의 계획 단계에 있었던 것으로, 장래 그 사업의 실현이 확실하게 결정 된 것이 아닌 점.
③ 개발사업의 실현가능성에 관한 정보들은 대체로 언론에 공개되어 있으므로 수분양자들이 이러한 정보를 접할 수 있었던 점,
④ 분양광고에도 개발사업에 관하여 ‘예정’, ‘추진 중’이라는 문구를 부가하여 표기한 점 등을 고려하여 착오의 정당한 이유를 판단해야 한다고 보고 있습니다.
이 밖에도 사기를 이유로 한 손해배상책임을 물을 수도 있는데 이에 관하여는 다음에 살펴보겠습니다.
