법률연구 및 소식자료

● 들어가며

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부동산 매매계약을 체결하는 경우 통상 전체 매매대금의 일부를 계약금과 중도금으로 지급하고, 나머지를 잔금으로 지급하는 방법을 택합니다.

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그런데 매매계약을 체결한 후 잔금을 지급하기 전까지 매도인이나 매수인의 의사가 바뀌어 매매계약의 진행을 원치 않는 경우가 있게 되는데, 이러한 경우를 대비하여 보통의 경우 매매계약서에는 “중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다”는 규정을 포함시키게 됩니다.

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위와 같은 매매계약서 규정은 우리 민법 제565조에 기초한 것인데, 그 내용은 아래와 같습니다.

● 이행의 착수란?

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위에서 본 것처럼 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방법으로 매매계약을 해제하기 위해서는 그 시기가 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이어야 합니다.

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여기서 말하는 “이행의 착수”가 무엇인지에 관하여 대법원은 아래와 같이 판시하고 있습니다.

그런데, 실제에 있어서 단순한 이행의 준비행위와 이행의 제공을 위한 전제행위를 구별하는 것은 반드시 쉬운 일은 아니며, 구체적인 사건에서 매매의 성질을 참작하고 위 민법규정의 취지에 비추어 판단할 수 밖에 없습니다.

● 매도인의 해제의 방법

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계약금을 수령한 매도인은 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

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즉 먼저 받은 계약금에다가 그것과 동액의 금전을 보탠 것을 제공하여야 합니다. 또한 민법은 “배액을 상환하여”라고 규정하고 있으므로, 단순히 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고, 해제의 의사표시와 더불어 배액을 제공하여야만 적법하게 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

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● 중도금이 없는 경우의 문제

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종종 중도금 없이 계약금과 잔금만을 지급하기로 매매계약을 체결하는 경우가 있는데, 이 경우 매도인이 위 규정에 따라 계약을 해제하고자 하는 태도를 보일 때 매수인이 잔금 중 일부를 중도금이라고 하여 매도인에게 일방적으로 제공하는 경우가 있고(보통은 알고 있는 매도인의 예금계좌로 송금처리합니다), 실제로도 일부 부동산중개업자들은 이러한 방식을 권유하기도 합니다.

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그런데 당사자간에 중도금 약정이 없는 이상 매수인이 일방적으로 잔금 중 일부를 중도금이라는 이름으로 지급하였다고 해서 이를 적법한 이행의 착수로 보기는 어렵다 할 것이므로, 유의할 필요가 있습니다.

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위와 같이 중도금 약정이 없는 상태에서 잔금 중 일부를 일방적으로 매도인에게 제공하는 실무례는 아래와 같은 판례를 오해한 것으로 보입니다.

그런데 위 판결의 취지는 매수인이 잔금지급기일에 잔금을 지참하여 매도인을 찾아가 지급하려고 한 것이 이행의 착수에 해당한다고 본 것이지, 약정하지도 않은 중도금을 지급한 것을 적법한 것으로 인정한 것은 아닙니다.

● 계약금이 일부만 지급된 경우

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한편 계약금이 일부만 지급된 경우에 있어서 위 민법 규정에 따라 계약을 해제하기 위해서는 실제 지급된 계약금을 기준으로 배액을 상환하면 되는지, 아니면 약정한 계약금 전액을 기준으로 배액을 상환하면 되는지가 문제될 수 있습니다.

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이와 관련하여 대법원은 아래와 같이 실제 지급된 계약금이 아니라 약정한 계약금 전액이 기준이 되어야 함을 명확히 하고 있습니다.

● 법률사무소 일우의 강점

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위와 같이 매매계약에 있어서 계약금 배액상환 또는 포기를 이유로 한 계약해제에는 여러가지 법률적 다툼이 있으며, 자칫 잘못하면 예상치 못한 경제적 불이익을 입게 됩니다.

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저희 법률사무소 구성원들은 이와 같은 법률적 이슈를 해결할 충분한 능력을 가지고 있습니다. 궁금한 사항은 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.