법률연구 및 소식자료

● 중개대상물에 관한 확인·설명 의무와 관련한 법리

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중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

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이를 위하여 중개업자는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 할 의무를 부담합니다(공인중개사법 제25조 및 동법시행령 제21조).

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이와 관련하여 대법원은 “부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 이는 부동산중개업자나 그 중개보조원이 구 부동산중개업법에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다고 할 것이다”라는 입장을 취하고 있습니다.

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물론 중개대상물 확인·설명의 대상인 ‘소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항’에는 ‘등기부 기재사항’을 비롯하여 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’ 모두를 포함하고, 이는 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 공인중개사법의 입법취지에도 부합할 것입니다(대법원 2011다63857 판결 등 참조).

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이러한 명확한 법리에도 불구하고 중개업자의 책임 유무나 그 범위를 쉽게 가늠하기 어려운데, 다음에는 다가구주택 일부에 관한 임차인에게 확인·설명해야 할 범위 등을 구체적으로 살펴보겠습니다.